間違えたくない!建設会社の選び方


建設会社を選ぶ際の一般的なルート


 皆様方は土地活用を考える場合、どのような順序で進めますか?

 最初に建築プランを考える必要上、まずは建設会社を決めるところからスタートするのではないでしょうか。

 それではその建設会社ですが、どのようにして探しますか? 次の「建設会社を選ぶ際の一般的なルート」をご覧ください。



建設会社を選ぶ際の一般的なルート
1. テレビや新聞、雑誌などで広告している有名な会社に資料請求して決める
2. 営業マンがアプローチしてきた会社に決める
3. 不動産管理会社や設計事務所、金融機関、会計事務所等から紹介を受ける
4. 相続対策等のセミナーを聞きに行った会社に決める
5. 実際にアパート等を建てた知り合いから紹介を受ける
6. ネットでいろいろ検索して決める etc.

 他にもいろいろあるでしょうが、これらの中からいずれの方法を選択するとしても一番大切なことは自分の土地に合った建物を建ててくれる建設会社に依頼するということです。


大切なのは自分の土地に合った建物を建てるということ

 それでは「自分の土地に合った建物」とはどういうものでしょうか?

 土地というのは立地条件によって稼ぐ力は千差万別です。最寄り駅から近く人気のある土地で、どんな建物を建てても入居者が押し寄せるような土地もあれば、反対に人気がなく入居者探しに苦労する土地もあります。

 このように土地には大なり小なり収益力に違いが存在しますが、それではそれぞれの土地にどういった建物を建てるのがベストなのでしょうか?

 ここでは3つのケースに分けて、「本来建てるべき建物とは?」、「理想とは程遠い建物になる原因」という2つの論点を通して、「立地により異なる相応しい建設会社」とはどういうものかジックリ検討してみたいと思います。




立地により異なる相応しい建設会社とは?

立地条件が抜群で高い家賃を取れる土地

本来建てるべき建物とは?
 こういった土地の場合には容積率を目いっぱい使い高級仕様の立派な建物にすべきです。
 場所が良くて高級仕様であれば家賃を高くしても入居率があまり下がりませんので結果として収益を最大化できるのです。

 また高級仕様の場合には建築費の坪単価が高いので相続税対策としても抜群の効果を発揮できます。当然ながらオーナーとしての満足度も高くなります。


理想とは程遠い建物になる原因

 ところが現実には理想とは程遠いアパートやマンションが建てられるケースがよくあります。その理由として次のようなことが考えられます。

建設会社自体が低層アパートしか取り扱っていないケース
大手のハウスメーカーといえども必ずしも全ての商品を品揃えしているわけではありません。低層のアパートしか取り扱っていないところは意外と多いのです。
したがって、そうしたハウスメーカーにプランを依頼しても当然ながら高層マンション等は提案してきません。
最初の出会いが肝心というわけです。
建築費が高額になるため営業マンが提案して来ないケース
高級仕様で規模がデカいとどうしても借入金が高額になります。
そうすると営業マンは契約を取りたいがために容積率が余っているにも関わらず規模をそこそこにしたプランを提案してくることがあります。

いくつかの見積もりを取っていないと、こうしたことが起こり得るのです。
地主自身が高額な借金に二の足を踏むケース
借金については地主によって対応が全く異なります。とにかく借金することはままならないということで僅かな借金でもダメなケースがある一方、外見からは想像できないほど大胆に決断する方もいらっしゃいます。

前者のような性格の方にはいくらシミュレーションして問題がないことを証明しても説得することは無理なので代替案をご提案するようにしております。
顧問の会計事務所が反対するケース
私は不動産会社だけでなく会計事務所にも様々なシミュレーションソフトを開発・販売してきましたが、そうした経験をして分かったのは税理士等の専門家というのは意外と度胸がない方が多いという事実です。

もちろん全ての方がそうだというわけではありませんが、とにかく何でもかんでも反対する方が多いのです。
アパートを建てようとすると将来不安を煽ってみたり、法人化が有利だと分かっていても実行に踏み切ろうとしないのです。

失敗した時に責任を取らされることを恐れているのでしょうか?
でも我々だって本当は心配性なのです。様々なシミュレーションソフトを作っているのも失敗する確率を少しでも抑えたいがためです。

いずれにしても資産税等の業務に関してこうした会計事務所に依頼していると、多額の税金を払わされ、いつまで経っても繁栄を続ける大地主どころか、自転車操業から這い出ることができないような気がします。
 
 ここに挙げた4つのケースはいずれも実際に経験してきたことですが、実務ではこうしたことが日常茶飯に繰り返されているのです。



本来の望ましい建物と実際の建物との収支比較
 
 このように様々な理由で本来建てるべき望ましい建物が建てられないケースがよくあるのですが、それでは両者にどれほどの違いが生ずるのでしょうか?

 簡単な事例で収支を比較しておきます。

区 分 現実の建物 望ましい建物
建築費
借入条件(30年、1%)
1億円 2億円
利回り
家賃収入
借入金返済額(元利合計)
諸経費(収入×25%)
8%
800万円
386万円
200万円
10%
2, 000万円
772万円
500万円
差引:収支 214万円 728万円

 取りあえず、ここでは現実の建物の建築費を1億円、望ましい建物の建築費を2億円としました。そして利回りを8%と10%で比較しています。

 その結果、収支がそれぞれ214万円と728万円になりました。規模をもう少し大きくすると驚くほどの差となります。


 いかがですか?
 前提条件は、ごく一般的です。にも関わらず収支にこれほどの違いが生ずるのです。
 なお、ここでは相続税の節税効果は計算しておりませんが、これについても相当の開きが生ずるはずです。

 私なんか街を歩いていていつも思います。「こんないい場所なのに何でもっといい建物にしないんだ」と。いろいろ問題を抱えていたとしても、やり方と熱意でどうにかなるものです。



立地条件が悪く家賃を高くできない土地

本来建てるべき建物とは?
 とは逆に最寄り駅から離れているとか都心から遠く家賃を高く設定できない土地の場合は当然ながら建築費を抑えた建物にする必要があります。

 以前のように物件そのものが圧倒的に不足していた時代であれば多少不便であってもそれなりに需要があったのですが、最近のように供給過剰の時代には入居者から見向きもされません。

理想とは程遠い建物になる原因

 ところが理想とは裏腹に最寄り駅からかなり離れていても通常のアパートやマンションがボコボコ建てられています。

 そして、そのほとんどが大手ハウスメーカーによるサブリースをセットにした企画モノのアパートです。企画モノの方が建築費を低く抑えられるからです。

 それでも上場している大手ハウスメーカーや建設会社の場合にはCМ等の広告費や高額な事務所費・人件費、モデルハウス、法定監査等の費用が嵩むので企画モノにしたからといって建築費が大幅に安くなることはありません。

 それにもかかわらず、どうして大手ハウスメーカーの建物がこんなにも多いのでしょうか? ノルマが厳しいという以外に2つほど理由を挙げておきます。

紹介される会社が大手ハウスメーカーに限られているケース
特に決まった建設会社がない場合、知り合いの不動産会社や金融機関、会計事務所等に紹介してもらうことが多いようですが、そうした会社では紹介の依頼があるとほとんどのケースで大手ハウスメーカーを紹介します。

そのほうが安心ですし提携している会社だと迅速に対応してもらえるからです。また通常は建物完成後もキチンとフォローしてもらえます。

一方、いくら建築費が安くても建築中に倒産する可能性がある会社だと、どうしても二の足を踏んでしまいます。こうしたことから大手ハウスメーカーの建物が次々と供給され続けるのです。

不動産オーナーがブランド価値にこだわり過ぎるケース
上記①とも関係しますが、立地条件がそれほど良くないにもかかわらず大手ハウスメーカーの建物を建てるオーナーが意外と多いのです。

家賃がそれなりに取れる所であればいいのですが、ここで問題にしているのは立地条件があまり良くない場所です。

どんな商売でも同じですが、儲かってこそ楽しいのです。建物の外観がいくら良くても収支が真っ赤っかでは何のための土地活用か分かりません。ブランドだけでは食っていけないのです。

なお最寄り駅から遠い場合にはアパートではなくコストを抑えた戸建て貸家をお勧めします。
戸建てであればどんな小規模の工務店でも建てられます。マイホームは在来工法のシェアが圧倒的に多いのです。

また最近では一階に車2台分のスペースを設けたガレージハウスが人気です。
物件の供給が圧倒的に少ないので空室がほとんどありませんし、最寄り駅から徒歩で20分以上離れていても特に問題ないようです。

戸建て貸家やガレージハウスは相続税対策としての効果はアパートやマンションと比較して若干劣るのですが、建築単価が安いので利回りはそれなりに期待できます。


 
本来の望ましい建物と実際の建物との収支比較
 
 このように様々な理由で本来建てるべき望ましい建物が建てられないケースがよくあるのですが、それでは両者にどれほどの違いが生ずるのでしょうか?

 簡単な事例で収支を比較しておきます。

区 分 現実の建物 望ましい建物
建築費
借入条件(30年、1%)
2億円 1億6,000万円
利回り
家賃収入
借入金返済額(元利合計)
諸経費(収入×25%、20%)
6%
1,200万円
772万円
300万円
8%
1,280万円
617万円
256万円
差引:収支 128万円 407万円

 ここでは現実の建物(アパート)の建築費を2億円、望ましい建物(ガレージハウス)の建築費を2割引、1億6,000万円としております。そして利回りを6%と8%にしました。

 なお望ましい建物をここではガレージハウスとしたため諸経費は収入の20%で計算しております。戸建てや長屋住宅は自分で管理するため通常のアパートやマンションよりも経費が少なくて済むのです。

 その結果、収支がそれぞれ128万円と407万円になりました。実に3倍を超えます。これでも立地条件がそれほど良くないという前提での計算です。


 いかがですか? 立地要件が良いのであればブランド志向でも構いませんが、最寄り駅から離れている等、条件が悪い土地の場合には如何に収益を追求するかが大切になるのです。

 昔のようにノホホンと構えていては儲かりませんよ!



広大な土地

本来建てるべき建物とは?
 
それでは次に広大な土地のケースです。大地主といっても小規模な土地を数多く所有しているケースと、1区画で数千㎡にもなる広大な土地を所有しているケースに分かれます。

当然ながらそれぞれで土地の活用方法は異なりますが、ここでは後者の広大地を所有しているケースを想定しています。

私も何度かこうした広大地の土地利用計画を立案したことがありますが、農地のように更地になっている場合と、既に古いアパートやマイホームが建っている場合があります。


後者の場合には立ち退きや仮住まい、建物の解体、状況によっては曳家を必要とすることもありますので若干、時間とお金が必要となります。
ただし農地の場合も地盤改良のための資金が必要なのでそれなりにコストがかかります。

いずれにしても土地が広い場合には投資額が大きくなりますので慎重に検討する必要がありますが、この場合もやはり立地条件の良し悪しが計画の内容に大きく影響します。

土地が広く立地条件がいいのであれば経営的に失敗する確率は著しく低下しますが、一方で相続税負担が大きいので、それへの対応をシッカリと考えておく必要があります。

特に一棟モノの巨大マンションを建てる場合には注意しておかなければならない点があります。
それは新築の時は借入金の債務控除で相続税はほとんどかからなくなるのですが、借入金の返済と共に残高がドンドンと減っていき結果として相続税が急増していくという点です。

こんな時、他に納税用地や納税資金があるのであればいいのですが、そうでなければ小さめの建物を複数棟建てるとか生命保険に加入しておく等、状況に応じた対応が必要となります。

いずれにしても借入金による賃貸物件の建設においては現時点での納税可能性の検討だけでは全く不十分で、少なくとも借入金の返済が終了するまでのシミュレーションは最低限必要です。

一方、土地は広いが立地条件があまり良くないケースはどうでしょうか?
特に都心から離れた所にある都市農地が該当しそうですが、この場合には小さいながらも人気の出る街並みを創るという発想が大切だろうと思います。


また建築資金の全額を借入金で賄うのではなく一部を定期借地権による保証金を組み合わせるとか、その時の状況によっては一部土地を売却することも安定経営のためには必要になります。

何もしないで大半の土地を相続税で失うのであれば、こうした様々な対策を実行することで少しでも先祖伝来の土地を守っていけるのであれば実行に値するのではないでしょうか。座して死を待つ、のは如何なものかと思います。

いずれにしても立地条件が良くない土地の場合は多額の借金を抱えるのではなく、一部自己資金を工面した上で如何にコストを抑えた建物にするかが重要です。どれほどの借金が適切かはシミュレーションすれば自ずと明らかになります。

このように広大な土地の場合も立地条件によって相応しい土地活用は違ってしかるべきなのです。


理想とは程遠い建物になる原因
 
それでは現実はどうでしょうか?

果たして上述したような観点からの土地利用計画が出来ているでしょうか?
残念ながら否(いな)と言わざるを得ません。

やはり広大地についてもケース1やケース2で書いたように、基本的に建設会社の品揃えや営業マン・地主自身・会計事務所のそれぞれの考え方に大きく左右されるのだと思います。

また上記「本来建てるべき建物とは?」に書いてあるように広大な土地の場合には将来に亘って相続税が間違いなく納税できるように建築プランを考えなければなりません。
ところが現実問題として、そんなことまで考えて実行できているのでしょうか?

私は以前、あるハウスメーカーの社員研修で、


3,000㎡ほどの土地があります。最寄り駅から徒歩10分ほどの所にあるのですが、皆様だったらどのような活用方法を提案されますか? 

グループに分かれてディスカッションしてください。


といった感じで課題を与えたことがあります。

このときは私の方で専用ソフトを用意し、相続税の納税に関しても一緒に検討してほしい旨、指示しました。

翌朝、グループ毎に発表してもらったのですが、それこそ物の見事にバラバラな提案でした。当たり前です。土地活用と一口に言っても様々な可能性が考えられるからです。

実はこの計画地はお客様の土地で既に私の提案通りに建物が完成済みだったのです。人によってどれほど違った提案をするのか興味があったので課題として出したというわけです。

もし別の会社の社員研修だったら全く違う提案がなされたことでしょう。営業マンのセンスの違いだけでなく会社が取り扱う商品が違うので当然ながら提案も違ったものになるハズです。


ところでハウスメーカーや建設会社に建築プランの作成を依頼する場合、将来の相続税の納税についてまで検討しなければならないというのは少し酷ではないかと思われたのではないでしょうか。

もちろん建築士が常にそんなことまで考えてプランを練るのは難しいので、資産税に詳しい会計事務所とコラボして行なうというのが現実的だと思います。

いずれにしても広大な土地の有効活用を検討する場合には相続税の納税についてもキッチリと検討しておかないと後が大変になるということだけは理解しておいてください。


建築プランを依頼するのは大枠が決まってからにすべき!

我々はお客様から相続対策の依頼を受けると、『TAXプランナー』という専用ソフトで先ずは現状分析によって様々な問題点を明らかにしていきます。

そして、それぞれの課題を解決するための対策を考えていくのですが、土地活用に関しては「誰が? 何を? どのように? 建築費は? 資金は?」等々、数多くの論点を事前に決めます。


それによって大体の収支と相続税の額が分かりますので、それをお客様に説明し了解を得てから事前に想定しておいた建築費の範囲内で建てられそうな会社に建築プランの作成を依頼します。

他の業者のようにいきなり提携している大手のハウスメーカーにプラン作成を依頼するということは基本的にありません。大手の場合にはどうしても建築費が高くなるからです。

「基本的に」という表現をしたのは介護施設や保育園等、補助金制度を使うケースでは大手の情報量が圧倒的に多いし、一般的にはコスト以上のメリットがあるからです。

いずれにしても土地活用によって収益を上げたいのであれば建築費に対してもっとシビアでなければなりません。
サラリーマンが不動産投資をする場合に最も重視するのは利回りです。そうしないと儲からないばかりか大損するからです。

土地活用だって同じです。松竹梅ではありませんが、立地条件によってその土地に相応しい建物は自ずと決まってくるのです。

にも拘わらず大手の方がカッコイイからとか今さら断りづらいので、といった理由で決めたのでは最初から勝負はついているも同然です。


意外と難しい事業収支計画書の読み方

ところで皆様方は入手した建築プランや事業収支計画書を見て、どのように優劣を判断されますか?

実は今も、ある顧問先からの依頼で5~6社ほどの会社から入手した事業収支計画書を検討している最中ですが、計算の前提条件はバラバラだし計画地が農地ということもあり減価償却費の計算など間違いだらけなのです。

特にエクセルで作った計画書は直接数値を入力できるので間違いに気付かないのか、あるいは意図的に数値を加工しているのか分かりませんが、いずれにしても間違いは間違いです。

こんな間違いだらけの事業収支計画書で建築受注できていることが不思議でなりません。
恐らく地主さんがキッチリ分析しないまま最終の資金収支の額だけ見て判断しているのでしょう。


私は開業以来、全国の建設会社や不動産会社等に事業収支計算ソフトを開発・販売してきましたが、お陰様で今ではかなりのシェアを占めるまでになりました。

公認会計士でありながら何十年にも亘ってこうしたソフトを作る一方、自分でもお客様のデータを基に何度もシミュレーションしてきたので、他社の事業計画書でも見た瞬時に間違いやら作成した人の意図が分かるようになってきました。

会計専門家であれば計算の間違いぐらいは分かるでしょうが、作成した人の意図まで気付く方は少ないのではないでしょうか?

いずれにしても、このように会社によって計算の前提条件が違っていたり間違いだらけの事業収支計画書を前にして、どのように優劣を判断すれば良いのでしょうか? 神様でない限り絶対無理ですね。

そこで我々は自社開発して市販している「アパート経営プランナー」や「ビル経営プランナー」に、それぞれの会社から入手した計画書のデータを元に再度入力し直しています。面倒ではありますが、同じ前提条件で計算しなければ優劣を比較することは不可能だからです。

いずれにしても、こうしてキッチリと作成した事業収支は実際の数値とほとんど変わりません。
一般の商売であれば計画した通りにならないのがむしろ普通ですが、賃貸経営の場合にはほぼ計画通りになるのです。

したがって、こうした作業は大変ではありますが、賃貸経営の成否を決するほど大切な作業ですから絶対手を抜かないようにしていただきたいと思います。

毎日のおかず代には細心の注意を払うのに億単位の不動産投資となると思考停止になり適当に済ます人があまりにも多いので注意を喚起しておきます。


因みに公認会計士の監査で大切なメルクマールは重要性の判断です。重要でないものについては切り捨て、重要なものに時間と情熱を傾ける必要があるということです。


当ホームページのトップ画面の右上にある「無料サービス」の「土地活用無料相談」からお申込みいただければ無料で事業収支計画書をチェックさせていただきます。 また、ご要望があれば所有地やお客様に相応しい建設会社をご紹介いたします。