間違えたくない! 建設会社の選び方 |
建設会社を選ぶ際の一般的なルート | |||||||||||||
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建設会社を選ぶ際の一般的なルート | |||||||||||||
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他にもいろいろあるでしょうが、これらの中からいずれの方法を選択するとしても一番大切なことは自分の土地に合った建物を建ててくれる建設会社に依頼するということです。 |
大切なのは自分の土地に合った建物を建てるということ | |
それでは「自分の土地に合った建物」とはどういうものでしょうか? 土地というのは立地条件によって稼ぐ力は千差万別です。最寄り駅から近く人気のある土地で、どんな建物を建てても入居者が押し寄せるような土地もあれば、反対に人気がなく入居者探しに苦労する土地もあります。 このように土地には大なり小なり収益力に違いが存在しますが、それではそれぞれの土地にどういった建物を建てるのがベストなのでしょうか? ここでは3つのケースに分けて、「本来建てるべき建物とは?」、「理想とは程遠い建物になる原因」という2つの論点を通して、「立地により異なる相応しい建設会社」とはどういうものかジックリ検討してみたいと思います。 |
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立地により異なる相応しい建設会社とは? | |||||||||||||||||
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本来建てるべき建物とは? | |||||||||||||||||
こういった土地の場合には容積率を目いっぱい使い高級仕様の立派な建物にすべきです。 場所が良くて高級仕様であれば家賃を高くしても入居率があまり下がりませんので結果として収益を最大化できるのです。 また高級仕様の場合には建築費の坪単価が高いので相続税対策としても抜群の効果を発揮できます。当然ながらオーナーとしての満足度も高くなります。 |
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理想とは程遠い建物になる原因 | |||||||||||||||||
ところが現実には理想とは程遠いアパートやマンションが建てられるケースがよくあります。その理由として次のようなことが考えられます。 |
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ここに挙げた4つのケースはいずれも実際に経験してきたことですが、実務ではこうしたことが日常茶飯に繰り返されているのです。 |
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本来の望ましい建物と実際の建物との収支比較 | |||||||||||||||||
このように様々な理由で本来建てるべき望ましい建物が建てられないケースがよくあるのですが、それでは両者にどれほどの違いが生ずるのでしょうか? 簡単な事例で収支を比較しておきます。
取りあえず、ここでは現実の建物の建築費を1億円、望ましい建物の建築費を2億円としました。そして利回りを8%と10%で比較しています。 その結果、収支がそれぞれ214万円と728万円になりました。規模をもう少し大きくすると驚くほどの差となります。 いかがですか? 前提条件は、ごく一般的です。にも関わらず収支にこれほどの違いが生ずるのです。 なお、ここでは相続税の節税効果は計算しておりませんが、これについても相当の開きが生ずるはずです。 私なんか街を歩いていていつも思います。「こんないい場所なのに何でもっといい建物にしないんだ」と。いろいろ問題を抱えていたとしても、やり方と熱意でどうにかなるものです。 |
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本来建てるべき建物とは? | ||||||||||||||
とは逆に最寄り駅から離れているとか都心から遠く家賃を高く設定できない土地の場合は当然ながら建築費を抑えた建物にする必要があります。 以前のように物件そのものが圧倒的に不足していた時代であれば多少不便であってもそれなりに需要があったのですが、最近のように供給過剰の時代には入居者から見向きもされません。 |
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理想とは程遠い建物になる原因 | ||||||||||||||
ところが理想とは裏腹に最寄り駅からかなり離れていても通常のアパートやマンションがボコボコ建てられています。 そして、そのほとんどが大手ハウスメーカーによるサブリースをセットにした企画モノのアパートです。企画モノの方が建築費を低く抑えられるからです。 それでも上場している大手ハウスメーカーや建設会社の場合にはCМ等の広告費や高額な事務所費・人件費、モデルハウス、法定監査等の費用が嵩むので企画モノにしたからといって建築費が大幅に安くなることはありません。 それにもかかわらず、どうして大手ハウスメーカーの建物がこんなにも多いのでしょうか? ノルマが厳しいという以外に2つほど理由を挙げておきます。 |
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本来の望ましい建物と実際の建物との収支比較 | ||||||||||||||
このように様々な理由で本来建てるべき望ましい建物が建てられないケースがよくあるのですが、それでは両者にどれほどの違いが生ずるのでしょうか? 簡単な事例で収支を比較しておきます。
ここでは現実の建物(アパート)の建築費を2億円、望ましい建物(ガレージハウス)の建築費を2割引、1億6,000万円としております。そして利回りを6%と8%にしました。 なお望ましい建物をここではガレージハウスとしたため諸経費は収入の20%で計算しております。戸建てや長屋住宅は自分で管理するため通常のアパートやマンションよりも経費が少なくて済むのです。 その結果、収支がそれぞれ128万円と407万円になりました。実に3倍を超えます。これでも立地条件がそれほど良くないという前提での計算です。 いかがですか? 立地要件が良いのであればブランド志向でも構いませんが、最寄り駅から離れている等、条件が悪い土地の場合には如何に収益を追求するかが大切になるのです。 昔のようにノホホンと構えていては儲かりませんよ! |