大規模な不動産オーナーの実例紹介

最初の出会いは？

　農地の宅地並み課税がスタートした時、先生の始められたコンサルティングをＮＨＫの報道で知り、事務所にお伺いしたのが最初の出会いです。

・鹿谷より
　農地の宅地並み課税がスタートする27年前に専用ソフトを使ったコンサルがＮＨＫの知るところとなり、事務所まで取材に来られたのです。
　テレビ出演なんて初めてだったのでかなり緊張したのを覚えています。

　２～３分の出演でしたが、農地の宅地並み課税に対する関心が非常に高い時期だったこともあり、放送後は実に多くの農家の方が相談に来られました。
　矢藤様もこの放送をご覧になって弊所に来られました。

当初の依頼内容は？

　父が高齢で農地も広く相続対策をしなければ大変なことになると思い、全面的に対策の立案と実行のお手伝いをお願いしました。

・鹿谷より
　矢藤様の農地は都内でも人気のある地域に所在し、最寄り駅からも徒歩数分なのでマンション経営には打ってつけです。
　当初は社宅も検討しましたが、社宅というのは他に転用するのが難しいことから最終的に中堅所得者向け優良賃貸住宅である都民住宅に落ち着きました。

　ところで都民住宅というのは入居者に家賃補助があるのですが、これもスタートから20年で終了します。
　そのため20年後に家賃補助のない一般住宅への切り替えがうまく行くか心配だったのですが、全く問題なく切り替えられました。
　むしろ、それまでの家賃より上がったくらいです。やはり賃貸経営は立地が重要なんだと改めて認識した次第です。

都民住宅でありながら雁行にして単調さを排除。
20年後の今も全く色褪せることなく、ひときわ威光を放つ存在となっています。

鹿谷会計は？

　何でも気軽に相談できる事務所です。皆さん誠実でスピーディーに解決していただけます。

・鹿谷より
　矢藤様とはお付き合いが長く、飲みにもよく誘っていただけ何でもざっくばらんにお話ができる間柄です。
　最近はご自身の相続の心配をされており、私もどういったやり方がベストなのか日夜、思案に明け暮れているところです。

　何かの雑誌に税理士というのはお客様の生き様に直接接することができる唯一無二の職業であると書かれていました。
　確かに言われてみれば他の職業と比較して圧倒的に深いお付き合いができている気がします。
　特に相続や事業承継の仕事ではご家族のこともよく知っていなければ的確なアドバイスができません。
　必ずしも生き方に肯定できる方ばかりではないのですが、そうした方を含めて実に様々な人生模様に触れることができています。

　こうした経験を踏まえ少しでもお客様の人生にとってプラスになれるよう、これからも精進していきたいと思います。

宮本様

　「３年縛り」を乗り越え、相続税はほぼゼロに。
　新築した２棟のマンションも順調に経営できています。

最初の出会いは？

　1992年、母の相続対策として賃貸マンション２棟の建設を目指していた時、１棟目がほぼ完成したところで、その設計を担当していた設計事務所の社員の紹介です。

・鹿谷より
　上記設計事務所の担当者(一級建築士)は当事務所で何度か開催していた相続対策等の勉強会に出席されていた方です。

当初の依頼内容は？

　取りあえず1棟目は完成したのですが、このまま２棟目を建てていいものだろうかというのが一番の心配の種でした。
　相続というのはいつ発生するか分かりません。建築中に亡くなることもあれば、まだまだ長生きすることもあります。

　また、建てるにしても１棟目は自宅併用だし建物もかなり凝ったものにしたので、２棟目は収支のこともシッカリと考える必要があります。
　そこら辺りが心配だったので計画の練り直しをお願いしました。

・鹿谷より
　当時は「３年縛り」と言って建物が完成しても３年間は取得価額(建築費そのもの)で評価されるようになっていました。
　つまり３年の間に相続が発生したら、ほとんど相続税が安くならなかったのです。
　そこで、その間のリスクをカバーするため定期保険に加入することと、区分登記にして建物の一部を第三者に売却できるようにしました。
　また、収支を良くするためにできるだけコストを抑える工夫もしました。

　結果的に２棟目も無事に完成し、「３年縛り」も乗り越え、結果的に相続税はほとんどかかりませんでした。
　今は次の相続を見越して節税と納税の最適組み合わせを考えているところです。

チョッピリ贅沢をした自宅併用マンション。
写真には写っておりませんが、すぐ目の前には２棟目の３階建てマンションがあり、ほぼ満室で稼働しています。

鹿谷会計は？

　27年前よりサポートしていただいております。この間、様々な場面において必要なシミュレーションを基に的確なアドバイスをいただき、順調に事業経営できております。

　「解決策のない問題はない」とのお考えのもと、どのような場面においても、とことん可能性にトライし目標を叶えていくことができています。
　また分かり易い著書で素人の私達に現状把握や今後の展望、方針等を学ばせていただいております。

・鹿谷より
　お客様には新刊書が出る都度、お渡ししているのですが、先日お渡しした本は読み始めて３回目だとおっしゃっていました。物凄い勉強家ですね。
　また、お知り合いの銀行マン等には有料で販売していただいております。
　私としては販促にもなるのでタダで差し上げてくださいと言うのですが、自分でお金を払ってシッカリ勉強してもらいたいとの強い思いがあるようです。

　なお、ご主人はもともと会社員だったのですが、早期退職して念願だった高級バーを銀座に開店されました。
　私も何度かお邪魔したのですが、楽しそうに接客されていた姿を今でも時々思い出します。

小澤様

　20年以上、様々な対策を矢継ぎ早に実行。
　結果、相続後の今は逆に不動産が増えています。

最初の出会いは？

　近くで賃貸マンションを経営されている方からのご紹介です。そこの奥様と母が立ち話していた折、たまたま相続対策の話題になったようで、どなたかそうしたことに詳しい先生をご存じないか尋ねたときに紹介を受けました。

・鹿谷より
　ご紹介を受けてご自宅にお邪魔した時、大変驚いたことがあります。
　それは広大な土地に鬱蒼(うっそう)と木々が生い茂る中に、高さが数十メートルはある巨大な桜の木が６本ほど林立していたことでした。

(ＰＳ)
　この巨大な桜の木は、当初の計画では２～３本は残す建築プランにしておりました。ところがしばらくしてお邪魔した時は木が一本も残っていないのです。
　どうされたのかお聞きすると、落ちた桜の花びらを掃除するのが大変なので全て伐採して売りました、とのお返事。
　建築プランは楽になったのですが、それにしても驚きました。

当初の依頼内容は？

　父親も当時70を過ぎていましたし土地も広いので、このままでは相続税でかなりの土地を処分せざるを得ない状況でした。
　また固定資産税の支払いも厳しくなっていたので、どういった対策が考えられるのか提案してほしいと、お願いしました。

・鹿谷より
　土地は広いのですが、空き地になっているわけではなく貸倉庫やら貸事務所、ご家族の自宅など、様々な建物が木々の間に所狭し、と建てられていました。
　どうしたものか私なりに検討した結果、全ての建物を解体して巨大なマンションを建てるしか方法はないとの結論に達したのです。

　運よく、東京都で前年に始まった都民住宅であれば各種の補助(建築費、家賃、金利など)を受けられるので、これをメインとした相続対策のプランを作成することにしました。
　この都民住宅も当然ながら予算があるので申請したからといって必ずしも認められるわけではありません。
　したがって結果が判明するまでは合格発表を待つ受験生のように内心ドキドキでしたが、無事に認定され、お客様ともども大変喜んだことを今でもよく覚えています。

　以上は依頼のあったかなり前の話ですが、以降も中古のワンルームマンションの購入やら法人化等々、様々な対策を次々と実行していったことで相続税はほとんどかからず、結果的に全ての土地を残すことができました。
　当初の計画では４分の１ほどの土地は納税で処分せざるを得ないと考えていたのですが、両親の相続が終わった今ではむしろ不動産を増やすことができています。

　なお、ご兄弟も多いのですが、それぞれのご自宅用地を相続できるような遺言書になっていたことも、特段トラブルなく無事に相続を終えることができた大きな原因ではないかと思います。

端から端まで優に80メートルはある巨大マンション。
お邪魔した当初は鬱蒼(うっそう)とした木々が生い茂り数十メートルはある桜の木が林立していました。

鹿谷会計は？

　鹿谷先生は賃貸経営に関する本を多数執筆され、いずれの本も内容が具体的であり、かつ的確な解説をされており、常時手元に置いて参考にしております。
　不動産経営についてはプロとして数多くの経験と幅広い知識からいつも適切なご助言をいただき、心より感謝しております。ありがとうございます。

・鹿谷より
　小澤様のお手伝いをさせていただいて既に30年が経過しました。
　この間、実に様々なことを提案させていただきましたが、ほとんど全て成功裏に終わらせることができました。
　これもひとえに我々のことを信頼していただいたことが一番の理由かと思います。

　ご家族の皆様は本当に仲が良く、お子様同士でゴルフに行かれることも度々のようです。
　今はご長男のお子さんに事業承継すべく、今までのご経験を基にいろいろとノウハウを伝授されています。

足立様

　お父様がご高齢のため短期間に数多くの対策を同時並行で進め、ほぼ理想通りの資産承継を実現されました。

最初の出会いは？

　地主系大家の父の事業を継ぐにあたり、不動産の経営・税務の勉強をしなければと思ったとき、鹿谷先生の著書「家主さん、地主さん、もっと勉強して下さい！」と巡り合い、なんて今の自分にピッタリの本だと嬉しく思いました。

　鹿谷先生の著書は図解が多くて分かりやすく、挿絵もユーモアがあり、飽きることなくあっという間に完読できます。絶対のおすすめです。

・鹿谷より
　お褒めいただき感謝申し上げます。私自身、専門家でありながら長々とした文章を読むのが苦手で、これは一般の方も同じだと思い、できるだけ具体例を挙げて説明するようにしています。

　書きたいことは山のようにありますので、これからも時間の許す限り執筆を続けていきたいと考えております。

当初の依頼内容は？

　父の相続が発生したら、現状のままだとどのようになるのか、そのためにはどのような対策が必要かを検討依頼しました。

・鹿谷より　
　足立様からご相談を受けたときはお父様がかなりご高齢だったのでゆっくりと時間をかけて対策を練るという余裕はありませんでした。
　そこでいつ相続が発生しても大丈夫なように、すぐに効果が発揮できるものと、土地活用など若干時間を要するものに分け、同時並行で進めていきました。

　幸いなことに、写真に写っているご長男は穏やかな性格でありながらフットワークがよく、金融機関との交渉を皮切りに実に様々なことをやっていただけたのでスムーズに進めることができました。

最近、完成したばかりの音楽マンションです。
二重サッシですし壁もシッカリと防音にしていますので線路沿いですが騒音は全く問題ありません。

閑静な住宅地に落ち着いた雰囲気の保育園。
すぐ近くにある広い公園で園児たちがいつも元気に遊び回っています。

鹿谷会計は？

　鹿谷先生は、開拓者です。当家の不動産の承継にあたり「家族信託」を利用した提案を受けました。
　家族信託の法律ができてから既に10年位は経つようですが、まだあまり普及せず実績も無い中、先生も手探りだったと思います。
　私も家族も勉強し、弁護士、司法書士、金融機関、役所も巻き込んで、家族はじめ関係者が納得できる不動産の承継を行なうことができました。新しいものに興味をお持ちの方は、先生も前向きに一緒に考えて頂けると思います。
　また、いろいろな業界関係者とも繋がりがあり、その中で保育園、音楽マンションを建設することになり、不動産の有効活用ができました。
　鹿谷先生は賃貸経営に関する本を多数執筆され、いずれの本も内容が具体的であり、かつ的確な解説をされており、常時手元に置いて参考にしております。
　不動産経営についてはプロとして数多くの経験と幅広い知識からいつも適切なご助言をいただき、心より感謝しております。ありがとうございます。

・鹿谷より
　最近よく思うのは税理士など、提案する側の素質についてです。
　相続対策にはアイデア次第で様々な可能性が広がりますが、どんな対策にもメリットだけでなく一定のリスクがあります。
　したがってリスクについてもあらゆる角度から検討すべきなのは当然ですが、失敗を恐れてそもそも提案すらしないケースが多々あるように見受けられるのです。

　一方で、不動産業者などの提案に疑問を呈することなく鵜呑みにしている会計専門家も少なからずいるようです。
　これでは、いくらお客様にとって最善の対策だったとしても実現されることはありませんし、逆にマスコミを賑わす不正事件に繋がる可能性も否定できないのです。

　結局、大切なのは、お客様ご自身の資産承継に対する強い思いと、アドバイスする側の揺るぎない情熱の両方が相まって初めて成功を手にするのだと思います。

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