「アパマン経営、 なぜ失敗するのか?」

  ― 間違いだらけの投資判断を一刀両断!
 
       
化する資金繰りの改善ノウハウも全てオープン!
       
 
アパマン経営を成功に導くために最も大切なことは初期の投資判断を間違えないことですが、残念ながらかなりの方が成功への王道とはまったく逆のことをやっているのです。
 以前のように経済が成長していた時代は家賃収入がアップしていたので多少の失敗は自然と治癒していたのですが、少子高齢化を迎えるこれからの時代、失敗は許されなくなりました。
 
  家賃収入を将来の年金のタシにしたいと考えているサラリーマン。土地をできるだけ減らしたくないと考えている大地主さん。この本に書かれていることをシッカリと勉強して間違いのない意思決定をしていただきたいと節に願っております。


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新評論・2,000円(税抜き)


 目 次 

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(画面ではカラーになっておりますが、実際の書籍はモノクロです)


はじめに

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第1章 ますます厳しくなるアパマン経営  
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1.なぜアパマンオーナーは生活がだんだん厳しくなるのか? 
 (1)家賃収入が減っていくから 
 (2)修繕費が増えていくから
 (3)家賃収入が減っても所得税は増えるから

2.転落人生を辿った、あるマンションオーナーのお話

3.手取り収入を一定に保つ最も簡単な方法・・・・元金均等(がんきんきんとう)返済 

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第2章 アパマンの投資判断は、こうする!
  
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1.Jリートの場合、なぜ表面利回りが5%の物件でも利益が出るのか?

2.レバレッジ効果のワナ

3.大切なのは新築時(購入時)から取壊し時(売却時)までのトータル・キャッシュフロー分析

 A.土地の有効活用としてアパマンを建設するケース
   ・新築した建物を耐用年数が尽きるまで所有するケース
   ・新築した建物を途中で売却するケース

 B.中古物件を購入するケース

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第3章 土地活用の失敗原因と対策
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1.土地活用の"失敗"とは? 
 @空室が多くなり、借金の返済がままならない状況になった
 A突然の契約解除により収入がゼロとなった
 B相続税の納税ができなくなってしまった
 C土地を手放すことになってしまった
 D不法入居者に悩まされることになった
 E火事とか地震で建物が崩壊した


2.土地活用の失敗原因と対策
 A.個人でコントロールできるもの(内部要因)
 @建物の種類を間違えた
 A建物の規模とか仕様を間違えた
 B資金計画を間違えた
 C土地と建物のバランスを間違えた
 D建物の建築主を間違えた
 E建物を建てる土地を間違えた   

 F建てる時期を間違えた

 B.個人ではコントロールできないもの(外部要因)
 @税制が大きく変わった
 A人口が大幅に減った


3."土地活用の失敗"の本当の原因とは?
 @土地への執着心
 Aアバタもエクボ
 B情報の非対称性
 C贅沢病


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第4章 キャッシュフローの改善に取り組もう!
  
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1. はじめに

2.まずは損益計算書の分析からスタートする

 @物件ごとの損益・収支計算書を作成する
 A物件ごとの利回り比較表を作成する


3.相続税がかかる場合はチト難しい

4.どのような時点で実行したら良いか?

 @最適な節税対策は時々刻々変化する
 A節税の仕組みを変えたほうが良いと思われる時期

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第5章 お金のかかる節税、かからない節税
  
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1. はじめに

2.
「お金のかかる節税」と「お金のかからない節税」

3.お金のかかる節税

 @少額資産の必要経費算入
 A小規模企業共済制度
 B国民年金基金
 C地震保険の加入
 D不動産管理会社と不動産所有会社
 E個人間でのアパマンの贈与・売買
 Fマイカー(自動車)の購入
 G短期前払費用


4.お金のかからない節税
 @青色申告特別控除
 A青色事業専従者給与
 B白色事業専従者控除
 C家族に対する給与の支払
 D純損失の繰越し
 E純損失の繰戻し
 F資産損失の必要経費算入
 G未払金等の計上


5.青色・白色の各特典と事業的規模との関連 

 (1)青色・白色の各特典と事業的規模
 (2)事業的規模に該当するか否かの判定方法


6.税務否認を受けないための重要ポイント  
 (1)不動産管理料が高いとして否認された時のお話
 (2
労働所得と不労所得
 (3各種節税方法と所得分類

7.大切なのは様々な節税対策をどのように組み合わせていくかということ

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第6章 消費税の還付請求は、こうする!
  
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1. はじめに

2.アパマン経営と消費税

3.消費税の申告はこうする!

 (1)課税事業者と免税事業者
 (2)原則課税方式と簡易課税方式
 (3)個別対応方式と一括比例配分方式

4.税込み経理と税抜き経理の違いをしっかりマスターしよう!

5.計算例で申告書を理解する

6.こんなに違う! 所得税との相違点

7.消費税還付請求の重要ポイント


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第7章 
アパマン経理と複式簿記  
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1.単式簿記と複式簿記

2.単式簿記の具体例

 (1)家計簿の一般的説明
 (2)家計簿は本当に単式簿記なのか?
 (3)単式簿記の限界とは?


3.複式簿記の具体例
 (1)複式簿記とは?
 (2)複式簿記では家計簿の事例をどのように処理するのか?

4.プロも戸惑うアパマン経理の仕訳事例
 事例1・・・工事代金を支払ったときの仕訳 
 事例2・・・中古アパートを購入したときの仕訳
 事例3・・・アパートを法人に売却したときの仕訳
 事例4・・・建物に係る消費税を還付請求するときの仕訳
 事例5・・・入居者から管理会社に家賃等が振り込まれたときの仕訳
 事例6・・・入居者と新規に入居契約を締結したときの仕訳
 事例7・・・翌年分の家賃等を前受収益として振り替える仕訳
 事例8・・・前受収益として処理した家賃等を翌期首に元に戻す仕訳
 事例9・・・敷金を清算するときの仕訳―通常のケース
 事例10・・敷金を清算するときの仕訳―滞納があるケース

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 第8章 
アパマン専用の会計ソフト「らくらく社計簿」のご紹介  
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1.「らくらく社計簿」の位置付け

2.特徴点

3.ソフトの画面構成

4.作成帳票