「家主さん、地主さん、もっと勉強して下さい!」

 ― デフレ時代を生きぬくために


新評論・2,300円(税抜き)
   
家主さんや地主さんはもちろん、不動産に携わっている全ての方に是非読んでいただきたいと思います。 


 
家賃は下がっても所得税だけは相変わらず増えていき、結果として手取収入は減っていくという非常に厳しい時代 ・・・
このような時代には、どうすれば少しでも収入を増やすことができるかを真剣に考え、実行しなければなりません。 

 この本では会計事務所として今までお客様にご提案してきた中から、実行可能で、かつ、効果のある対策に焦点を絞りご紹介しております。


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その一部をご紹介しますと・・・ (実際にはモノクロです)





 本著の特徴
 


 @具体的な計算例を挙げて説明している。
頭の中ではこんなものだろうと思っていても、コンピュータでシミュレーションしてみると、かなり違っているケースが多いのです。気を付けたいものです。この本ではほとんど全ての事例について当社のシステムでシミュレーションした結果を記載しています。数字で出してみると見えてくることも多いのです。
 A良いコト、悪いコト、包み隠さず、全てオープンにしている。
この本は土地活用を初めとした様々な対策を皆様方が実行される場合の判断材料を提供することが目的ですから、悪いコトも全てオープンにしております。



 目 次 

リンクを貼ってある箇所をクリックしますとそのページをご覧いただけます(pdf)
(画面ではカラーになっておりますが、実際の書籍はモノクロです)


はじめに

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第1章 デフレ時代の土地活用
  
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 第1節 21世紀はデフレの時代? 

 第2節 デフレ時代の土地活用  
 考え方その1―余裕のあるプランとする 
 @一部の土地を残したプランとする
 A容積率は目いっぱい使わない

 考え方その2―実行時期を意識的にズラす
 @将来のことなんて、どうなるか分からない
 Aズラした方が税金上も有利
 Bキャッシュフローが安定する

 考え方その3―借金はできるだけ少なくする
 @一部の土地を売却して、その資金でアパート等を建てる
 A等価交換方式で賃貸マンションを建てる
 B定期借地で土地を貸し、その預り保証金でアパートを建てる
 C建設協力金方式で貸店舗を建てる


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第2章 「不動産所得」増えてきたら、こうしなさい
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 第1節 不動産所得はなぜ増えるのか?
 @支払利息が減ってくるから
 A減価償却費が減ってくるから

 第2節 最初から多く発生するケース
 @自己資金で建てるケース (買換え特例を適用するケースを含む)
 A等価交換方式を使って建物を取得するケース


 第3節 不動産所得、減額大作戦
 はじめに

 様々な対策のアウトライン
 対策1 不動産管理会社を設立する
 対策2 アパートを法人に売却する
 対策3 アパートを子供に贈与する
 対策4 アパートを子供に売却する

 最適組み合わせの構築
 作戦その1―不動産管理会社を設立する
 1.管理会社の設立目的
 2.誰が出資者や役員になるかを十分に検討する
 3.意外と大きな節税効果

 作戦その2―アパートを法人に売却する
 1.相続税の節税効果が減少してから売却する
 2.意外と面倒な法人への売却手続き
 3.年間860万円にもなる所得税の節税メリット

 作戦その3―生前にアパートを贈与する
 1.古いアパートほど効果がある
 2.借金は贈与対象から除外する
 3.バカにできない節税効果

 作戦その4―アパートを子供に売却する
 1.時価(帳簿価額)で売却すればOK
 2.贈与も売買も基本は同じ

 作戦その5―青色申告にする
 1.青色申告のメリットとは?
 2.「純損失の繰越控除」って、メリットあるの?
 3.青色・白色比較シミュレーション

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第3章 収入アップアップ大作戦
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 作戦その1―繰り上げ返済する
 1.デフレ時代の金利に対する正しい考え方
 2.繰り上げ返済の目的
 3.どれほど効果があるのか
 4.繰り上げ返済する場合の手続き

 作戦その2―借り換える
 1.「繰り上げ返済」と「借り換え」の違い
 2.どれほどの効果があるのか
 3.将来、金利が高くなった場合、ソンするのでは?


 作戦その3―リフォームする
 1.なぜリフォームするのか?
 2.修繕積立金をスタートせよ!
 3.リフォームか建て替えか?
 4.意外と難解な修繕費の会計処理

 作戦その4―諸経費の見直しをする
 1.どのような経費があるのか?
 2.経費見直しのポイント

 作戦その5―自宅の一部を賃貸する
 1.あらまし
 2.マンションを賃貸するケース
 3.一戸建てを賃貸するケース

 作戦その6―賃貸物件を建設する
 問題1 全額借金しても問題ないですか?
 問題2 どれほど相続税対策になりますか?


 作戦その7―賃貸物件を購入する
 問題1 自己資金と借入金の割合はどれぐらいが良いですか?
 問題2 金利が高くなった場合、手取収入はどの程度、影響を受けますか?
 問題3 同じ物件を買った場合、所得の多い人と少ない人ではどちらが有利ですか?
 問題4 アパートが良いですか、それともマンションが良いですか?
 問題5 新築が良いですか、それとも中古が良いですか?
 問題6 共同で買った場合、確定申告はどうするのですか?
 問題7 賃貸物件を建設する場合と購入する場合で何か違いはありますか?
 問題8 相続税の節税のためにはどのような物件を買ったら良いですか?
 問題9 収益還元法とは具体的にどういうことですか?  

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第4章 生前贈与で家庭円満
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 問題1 毎年どれほど贈与したら良いですか?
 問題2 新しい相続時精算課税制度は相続税は安くならないと聞いたのですが・・・。
 問題3 相続時精算課税制度では具体的に、誰に、いつ、何を贈与すべきですか?


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第5章 これでカタイ頭もリフレッシュ
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第1節 資産運用
 問題1 1万円を積み立てた場合、10年後にはいくらになっているでしょうか?
 問題2 10年後に1,000万円欲しい場合、毎月いくら積み立てる必要があるでしょうか?        
 問題3 退職金2,000万円を信託銀行に預けました。80歳まで年金でもらうとすると毎月
      いくらになるでしょうか?  
 問題4 10年後から毎月10万円の年金をもらうためにはいくらの資金が必要でしょうか?
 問題5 公的年金とは別に80歳まで毎月20万円の年金をもらう ためには今から20年間、
      毎月いくら積み立てる必要があるでしょうか?


第2節 マイホーム
 問題6 3,000万円借金してマンションを購入した場合、住宅ローン控除額はいくらになる
      でしょうか?
 問題7 相続時精算課税制度を使って、4,000万円を贈与した場合の贈与税と相続税は
      それぞれいくらになりますか?
 問題8 賃貸か購入かで迷っています。トータルとしてのコストはいずれが安いのですか?
 問題9 返済期間が50年という超長期のローンがありますが、30年ローンと比較していず
      れが良いでしうか?
 問題10 毎月10万円返済での借入可能額はいくらになりますか? 借入期間20年、金利
      3.0%で計算してください。
 問題11 借入期間を長くすれば借入可能額は多くなります。私の場合は借入期間は何年
      が良いでしょうか?

第3節 ローン
 問題12 金利が2.5%の場合と5.0%の場合の毎月の返済額および返済額合計はいくらに
      なるでしょうか?元利均等返済方式で計算してください。借入金は2,500万円です。 
 問題13 191ページのAさんの場合、元金均等返済方式ではいくらになりますか? 他の条
      件は変わらないものとします。
 問題14 100万円繰り上げ返済した場合、トータルの支払利息はいくら軽減されますか?
       金利は4.0%です。
 問題15 住宅ローンを借り換えた場合、トータルの支払利息はいくら軽減されますか?
       現在の金利は4.0%、借り換え後は2.8%です。


第4節 相続税
 問題16 相続財産が5億円の場合、相続税はどれほどかかるでしょうか? 家族は妻と子
      供2人です。    
 問題17 3,000万円を相続した場合の相続税はいくらになりますか?
 問題18 10,000uの土地があります。宅地の場合と農地の場合のそれぞれの相続税はい
      くらでしょうか? 
 問題19 遺言書を書こうと思っているのですが、妻と子供にどのように財産を配分すれば
      相続税が一番安くなるのでしょうか? 相続財産は3億円ほどです。
 問題20 210ページのケースでは配偶者の相続割合が40%のとき相続税が最も安くなりま
      した。財産の額が違う場合も同じでしょうか?
 問題21 配偶者の相続発生年次ごとに最も相続税が安くなる配偶者の相続割合を計算し
      てください。    
 問題22 本人が先に亡くなった場合と配偶者が先に亡くなった場合のそれぞれの相続税
      はいくらですか? 相続財産は3億円ほどです。
 問題23 本人が3億円、配偶者が2億円の財産を所有している場合、相続税はいくらにな
      るでしょうか?   
 問題24 500万円贈与した場合の贈与税はいくらになりますか?
 問題25 相続財産が3億円ほどあります。生命保険にはいくらぐらい入っておくべきでしょうか? 
      家族は妻と子供2人です。


第5節 土地活用
 問題26 全額借金してアパートを建てた場合の手取収入はいくらになるでしょうか? 
      月額家賃は4万円、金利は3.0%、借入期間は20年です。
 問題27 234ページのケースで月額家賃が5万円の場合の手取収入はいくらになるでしょうか?
 問題28 234ページのケースで金利が4%の場合の手取収入はいくらになるでしょうか?
 問題29 建築費が坪当たり80万円のアパートを建てました。手取収入はいくらになるでしょうか? 
      月額家賃は4万円、金利は3%、借入期間は20年です。


第6節 不動産投資
 問題30 現在1,000万円のマンションが3年後に900万円に下がった場合、投資利回りは いくら
      になるでしょうか?
 問題31 期待利回りを4%とした場合、いくらまで下落しても損しませんか?
 問題32 4,000万円のアパートを全額自己資金で購入しました。毎月の手取収入はいくらになる
      でしょうか? 家賃収入の合計は25万円/月です。
 問題33 全額借金で中古のワンルームマンションを買いました。価格は600万円で家賃は4万円
      です。手取収入はいくらになるでしょうか?
 問題34 坪当たり400万円の高級マンションを購入する予定です。手取収入はいくらになるでしょ
      うか? 月額家賃は8万円です。

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第6章 私にも分かるアパート経営の税務
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所得税
 所得税−必要経費(租税公課)
 <固定資産税>
 1 アパートを建てた場合の土地に係る固定資産税
 2 店舗併用住宅を建てた場合の土地に係る固定資産税
 3 アパートを建てた場合の建物に係る固定資産税
 <印紙税>
 1 請負契約書に係る印紙の額の判定(税込みor税抜き)
 <登録免許税>
 1 土地を購入した上でアパート経営する場合の登録免許税
 <不動産取得税>
 1 賃貸専用アパートを建てた場合の不動産取得税
 2 自宅併用の賃貸マンションを建てた場合の不動産取得税
 3 土地を取得した場合の不動産取得税

 所得税−必要経費(支払利子)
 1 工事中の借入利息の計算および会計処理
 2 土地を取得するための借入金利子@
 3 土地を取得するための借入金利子A
 
 所得税−必要経費(減価償却資産)
 <減価償却資産の範囲>
 1 アパートの建替えに当たって地主に支払う承諾料(更新料)
 2 アパートを建てる場合の宅地造成費
 <取得価額>
 1 建物本体と附属設備の按分方法
 2 減価償却対象額(税込みor税抜き)
 3 建設費の補助金
<償却の方法>

 1 資産の種類ごとの償却方法および残存価額(備忘価額)

 所得税−必要経費(繰延資産)
 1 保証料の計算および会計処理
 2 火災保険料等の会計処理

 所得税−必要経費(資産損失)
 1 自宅を取り壊して自宅併用アパートを建てる場合の取壊し費用

 所得税−必要経費(資本的支出と修繕費)
 1 その区分に関する基本的考え方
 2 資本的支出に該当する場合の耐用年数
 3 少額(30万円未満)の減価償却資産

 所得税−必要経費(その他〔立退料〕) 
 1 アパートを建て替える場合の立退料の会計処理

 事業税
 1 事業税の課税基準

 相続税

 相続税−財産評価

 1 建築中に相続が発生した場合の財産評価
 2 土地と建物の持分割合が異なる場合の評価

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7章 2013年度税制改正のポイント
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 第1節 相続税の基礎控除額が引き下げられた 

 第2節 相続税の税率構造が見直された  

 第3節 財産別・相続人数別の相続税額一覧 

 第4節 贈与税の税率構造が見直された  

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第8章 
「財産クリニック」を受けてみませんか?  
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 Q1.「財産クリニック」とは何ですか?

 Q2.どんなことをやってくれるのですか?     

 Q3.「財産クリニック」には、どのような特長がありますか? 

 Q4.「財産クリニック」の具体的な流れはどうなっていますか?

 Q5.料金は、いくらほどかかりますか?