節税プラン
の良し悪しと

   決断力の有無で大きく分かれます

 「繁栄する大地主 衰退する大地主」

 
相続・事業承継対策、一挙公開

次世代への事業承継から家族信託による認知症対策、土地活用、 不動産投資、法人化対策、共有・貸地問題、税務調査対策まで事例を交えて詳しく紹介。
オーナーはじめ関係者全員の必携書。

●大地主さんでなくても十分お役に立てる内容です。
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新評論・2,200円(税抜き)


その一部をご紹介しますと・・・(本著抜粋)





その全体構成をご紹介しますと・・・


 第一部 衰退の原因と繁栄のためにやるべきこと
 
  第1章  「衰退」の原因

 「衰退」するにはそれなりの原因があります。個人では対処が難しいマクロ経済とか国政に起因するもの、不動産オーナーにとってあまりにも過酷な税金に起因するもの、不動産オーナー個人に起因するものなどです。「繁栄」のためにはこうした「衰退」の原因をシッカリと理解しておくことが大切です。

 
第2章 「繁栄」のためにやるべきこと

 「繁栄」のために最も大切なことは後継者へのスムーズな事業承継です。そうは言っても具体的に何をすればいいのか分からないという方が多いのではないでしょうか? そこで我々の事務所で実際に行なっている様々な方法についてできるだけ詳しく紹介しておきました。

 第二部 繁栄か衰退か、カギを握る8つのテーマ

  第3章 @手遅れにならないための家族信託による認知症対策

 日本は世界でも有数の超長寿社会に突入しています。それはそれで嬉しい反面、歳を取るとどうしても認知症になる確率が高くなります。そして認知症になると、その瞬間から相続税対策なるものは一切できなくなります。そこで、それを防止するため現在急速に普及している家族信託について、その概要を紹介しておきました。


  第4章 A本当に怖いのは
”借入金”ではなく”相続税”です!

 よく、「相続税が高いといっても全部持っていかれるわけではない。変に借金してアパートなんか建てるより、お国のために納税したほうがいい。」などとおっしゃる方がいらっしゃいますが、そういう方は恐らく多額の相続税を納税した経験がないのだと思います。この章では相続税がいかに大変か、通常の借入金と比較して詳しく解説しておきたいと思います。

 
 第5章 B始める前に押えておきたい
土地活用Q&A

 相続税対策の王道はやはり土地活用です。このあまりにも一般化した土地活用ですが、失敗しないためのポイントはいくつもあります。様々な検討項目に関してQ&A形式でかなり詳しく解説しておきました。始めてしまってからでは後の祭り、一通り目を通されることをお勧めいたします。


  第6章 C意外と効果のある収益不動産購入による相続税対策

 タワーマンションの購入で一躍有名になった不動産投資ですが、これほど相続税対策になる方法もそれほどありません。何しろ投資するほどに相続税が安くなるのです。ただし、失敗しないためには当然ながらいくつもポイントがあります。ジックリと読んでみて下さい。


  第7章 D最近はやりの法人化対策あれこれ

 以前は法人化と言えば不動産を管理または所有するだけでしたが、最近は応用編ともいうべき様々なやり方が登場してきました。この章では最近はやりの法人化に関して具体例を挙げて解説しておきましたので参考にして下さい。

  第8章 E
共有不動産、こうして解消しなさい!

 どんな本を読んでもネットで検索しても不動産の共有に関して否定的に書かれていますし、また専門家も同じことを言います。しかしながら共有にもメリットもあるのです。そこでこの章ではそうした事例をいくつか挙げて解説しておきました。ただし一般的には共有状態はよくないので、その解消方法についても解説しておきました。

  第9章 Fこんな手もある貸地の解決法

 貸地は一般に不良資産と言われているとおり様々な問題を抱えています。そこで、どうしたらそれらの難題を解決できるのかについて一般的な方法に加えて、少し変わったやり方についても紹介しておきましたので参考にして下さい。

  第10章 G
税務調査に来させない非常に簡単な2つの方法

 税務調査ほどイヤなものはありません。できれば調査対象には選ばれたくないというのが大方の一致するところではないでしょうか? そうした方々のために相続税に焦点を当て、税務調査に来させないための非常に簡単な2つの方法について紹介しておきましたのでご関心のある方はお読み下さい。





 目次



はじめに


●● 第一部:衰退の原因と繁栄のためにやるべきこと
 ●●

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第1章 「衰退」の原因  
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1.個人では対処が難しいマクロ経済とか国政に起因するもの

@バブルの発生・崩壊
A少子・高齢化の波


 2
.あまりにも過酷な不動産オーナーの税金に起因するもの
 

@時の経過と共に増えていく所得税と相続税
A各種の節税封じ


 3.マンションの寿命と人間の世代間隔のズレに起因するもの

 4.不動産オーナー個人に起因するもの

@財産を平等に分けた
A借金がイヤで思い切ったことができない
B親が相続対策に反対する
C後継者がいない 


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第2章 「繁栄」のためにやるべきこと
  
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1.最も大切なことはスムーズな事業承継です!

@そもそも事業承継とは?
A大地主さんの事業承継とは
Bまずはジックリ現状分析から
Cいろいろある不動産オーナーの後継者教育


 2.最低限、守ってほしい3つのこと

@早い段階から事業承継について家族で話し合うこと
A脱税は絶対にしないこと
B何代にも亘って指導を仰ぐ会計専門家を雇うこと


 Coffee break−若い税理士の成り手が減っているのをご存じですか?



●● 第二部:繁栄か衰退か、カギを握る8つのテーマ ●●



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第3章 手遅れにならないための家族信託による認知症対策
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@家族信託とは?
A認知症になったら何もできなくなる!
B家族信託の概要と現時点での課題・問題点


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第4章 本当に怖いのは“借入金”ではなく”相続税”です! 
  
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1.本当に怖いのは不動産経営における借入金ではなく、 見返りのない相続税です

 2.間違えると怖い「テコの原理」

 3
.意外と難しいマンション経営による三世代相続

 
4.借金しない方法もある

@もともと金融資産がタップリあるケース
A一部の土地を売却して賃貸物件を建設するケース
B立地条件の悪い物件を売却して都心の物件に買い換えるケース
C一部の土地を売却して広大地評価を受けられる土地に買い換えるケース
Dその他


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第5章 始める前に押さえておきたい土地活用Q&A
  
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1.そもそも「土地活用」とは?
  
 2
.何を建てるか?

@アパートか、戸建て貸家か?
Aアパートか、マンションか?
Bマンションか、貸ビルか?
C介護施設、医療施設はどうか?
D保育園はどうか?
Eその他の建物は?


 3建物のグレードは?

 
4.誰が建てるか?

 
5.建設会社はどうやって見つけるのか?

 
6.建築資金はどうする?

@自己資金か、借入か?
A民間の金融機関か、公的金融機関か?
B固定金利か、変動金利か?
C返済期間は何年がいいか?
D元利均等か、元金均等か?


 
7.建て替える時期は?

 
8.気を付けたい複数のアパートを建築するケース



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第6章 意外と効果のある不動産購入による相続税対策
  
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 1.相続税対策としての収益不動産の購入

@相続税対策として収益不動産を購入する理由
Aこんなに大きい相続税の節税効果

 2.どんな物件を購入すべきか?

@一般の投資物件と相続税対策としての投資物件との大きな違い
Aなぜ区分所有マンションは時価と相続評価に乖離があるのか?
B海外不動産は効果があるのか?
C広大地評価を適用できる不動産もお勧め
Dタワーマンションは利回りが大切

 
 3.相続後に転売か継続保有か?


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第7章 最近はやりの法人化対策あれこれ
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 1.賃貸物件を法人で管理または所有する方法

@不動産管理会社と不動産所有会社の主な相違点
A所得分散効果の比較


 2.法人化と相続税の納税資金の準備を同時に達成する方法  

@父親が直接、法人に売却すると増税になってしまう!
Aいったん子供に贈与した後、法人に売却する

 3.法人を使って負担付贈与と同じことを実現する方法

@バブル時代に流行した負担付贈与とは?
A法人を使った負担付贈与の仕組み
B金融資産のままでは多額の相続税が!


 4.封じ込められた消費税還付スキームに対応する方法

@本来は還付請求できないアパマンの消費税
A今や懐かしい自販機設置作戦
B改正により封じ込まれた消費税還付の仕組み
C改正による歯止め措置への対応策


 5.一般社団法人を家族信託の受託者として不動産を管理する方法

@法人を家族信託の受託者にしたほうが良い理由
A様々ある法人の種類と特徴
B法人の中では一般社団法人がお勧め
C一般社団法人を運営するに当たっての注意点


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章 
共有不動産、こうして解消しなさい!  
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 1.意外と多い不動産の共有

@なぜ、共有が多いのか?
A共有のメリット


 2.共有を単有にする具体的方法  

@税務上の「交換」の特例を使って単有にする方法
A一つの土地を共有者で分割登記する方法


 3.区分所有マンションを建て、持分に応じて取得する方法


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第9章 こんな手もある貸地の解決法 
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 1.こんなにある貸地の問題点

@収益性が低い!
A相続評価額が高い!
B流動性が低い!
C管理が大変!


 2.貸地の解決、よくある5つの方法

@借地人に底地を買い取ってもらうという方法
A地主が借地権を買い戻すという方法
B底地と借地権を共同で売却するという方法
C底地と借地権を等価交換するという方法
D貸地を底地買取業者に売却するという方法


 3.こんな手もある貸地の解決法

@借地人がマイホームを建てて住んでいるケース
Aマンションを建てる予定だが、立ち退きを拒否されているケース


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第10章 税務調査に来させない非常に簡単な2つの方法
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@こんな申告書が税務調査の対象になりやすい!
A税務調査に来させない非常に簡単な2つの方法