敷地条件について

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所在地

提案書の｢事業計画｣に表示されます。適宜入力して下さい。

敷地面積等

賃貸物件を建設する場合、通常は敷地を既に所有されていると思われますが、隣地を買い増すとか全く新しく土地を取得して建設するケースもあります。 　このシステムでは新規に取得した場合の売買契約に係る印紙税、移転登記に係る登録免許税、不動産取得税について自動計算するようになっていますので、新規取得分の土地の面積の入力欄を分けています。 　なお、次のようなケースでは土地の面積が増えるわけではありませんのでそのような場合には､「新規取得分」の箇所にはゼロを入力してください（空白のままでもＯＫです）｡

	借地人が建替え承諾料を支払って建て替えるケース
	借地人が建て替える場合､ついでに底地を取得するケース
	地主が借地権を買い戻して､アパート等を建てるケース

※	｢新規取得分｣の｢取得費等｣の欄には新規に取得した土地の購入代金とか、上記～の建替え承諾料、底地取得費、借地権買い戻し代等を入力します（これらは土地の取得費に計上します）。ここで入力した金額がインプット表「⑥工事費等(事業予算)」の「その他・・・土地取得費等」に表示されます。 なお、仲介手数料については上記「土地取得費等」に折り込んで入力してください。よく間違えているのですが、土地の取得に係る仲介手数料は経費になりません。土地の取得費に計上しなければならないのです。

権利形態

土地の権利形態には通常、｢所有権｣、｢借地権｣、｢底地権｣の３つがあります(より複雑な形態もありますが、ここでは省略します)。 　そして、通常は既に所有している土地(所有権)にアパート等を建設することが多いと思われますが、このシステムでは次のような様々なケースに対応できるよう権利形態を選択できるようにしました(土地の相続税評価額を計算しない場合には特に必要な情報ではありませんが･･･)。

ケース	既所有分	新規取得分	合算	建設後の相続税評価
１ ２ ３ ４ ５ ６	所有権 ― 所有権 借地権 借地権 底地権	― 所有権 所有権 借地権 底地権 借地権	所有権 所有権 所有権 借地権 所有権 所有権	貸家建付地 貸家建付地 貸家建付地 貸家建付借地権 貸家建付地 貸家建付地

ケース１：	既に所有している土地にアパート等を建設するケース
ケース２：	新規に土地を取得してアパート等を建設するケース
ケース３：	隣地を買い増してアパート等を建設するケース
ケース４：	借地人が建替え承諾料を支払って建て替えるケース
ケース５：	借地人が建て替える場合、ついでに底地を取得するケース
ケース６：	地主が借地権を買い戻して、アパート等を建てるケース

※	定期借地で土地を借りてアパート等を建てる場合の差入保証金は資産に計上します。

用途地域

市街地において様々な用途の建築物が混在しますと建築物相互の間で悪影響を及ぼす可能性が高くなります。 そこで地域毎に、どのような建築物を建てることができるかを都市計画で決めているわけです。 　これを「用途地域」と言いますが、ご自分の土地が何の用途地域になっているかは都市計画図を見れば分かります。

防火地域

市街地における火災の危険を防ぐために、市町村が都市計画に定める地域です。「防火地域」､「準防火地域」､「特定行政庁の指定地域」､「指定なし」の４つに分類され、それぞれの地域毎に建築物の構造が決められています。 　ところで建築物がこれら地域の２つ以上にまたがるケースがありますが、そのような場合には原則として厳しい地域の規制が適用されることになっていますのでご注意ください。

建ぺい率

建築面積の敷地面積に対する割合を「建ぺい率」と言います。これは建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、建築物の日照、通風、防火、避難等を確保するために用途地域の種別、建築物の構造等により、その最高限度が定められています。 　なお、このデータは事業収支計算には使用しておりませんので入力しなくても構いません。

容積率

建築物の延床面積の敷地面積に対する割合を「容積率」と言います。これは建築物の規模とその地域の道路等の公共施設の整備状況とのバランスを確保すること等を目的として、用途地域の種別および前面道路の幅員により、その最高限度が定められています。 　なお、このデータは事業収支計算には使用しておりませんので入力しなくても構いません。