財産クリニック:驚くべき計算機能




不動産経営者の所有する財産や毎年の収入・所得、相続税を詳細に分析した上で、現時点および将来における問題点を明らかにする「財産クリニック」。



「財産クリニック」で使用する独自開発ソフト「TAXプランナー」は、不動産経営者の皆様が相続対策などの「対策を実行する前にできるだけ忠実に疑似体験できるソフト」を開発コンセプトに作成しました。
 

 そのためには次のような計算機能を備えておく必要があります。

 例えば、不動産所得が増えてきた古いアパートを所得税対策として新設法人に売却すると共に、 別の土地に相続税対策として賃貸マンションを建設するというケースがよくありますが、 こうした2つ以上の対策を同時に実行した場合の収支や相続税を計算できなくてはなりません。

当社では、独自に専用ソフトを開発することに成功しましたので、この計算が可能となりました。



①様々な対策を組み合わせた計算が可能です
 

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 この「TAXプランナー」では下記のような様々な対策を同時並行で実行した場合の収支や相続税の計算が可能なのです。

 

所有不動産に係る対策

土地の有効活用
法人化(法人経営)
個人間売買
贈与(賃貸物件)
第三者に対する売却
諸経費の見直し


不動産投資

賃貸物件
居住用物件

その他

贈与(不動産以外)
生命保険の加入(法人) etc.


②現時点だけでなく将来時点で対策を実行した場合の計算が可能です


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  このソフトでは一つの物件に対して全部で10回、実行時期をずらしながら対策を順番に入力していくことができます。
  例えば次のような複数の対策を実行した場合の計算が可能なのです。

現時点 所得税対策として今すぐにアパートを新設法人に売却する
5年後 法人が大規模修繕をする
15年後 法人が2度目の大規模修繕をする
25年後 法人から土地の返還を受けた上で個人がアパートを建て替える


 このように賃貸物件については実際上、様々な対策を実行していくことになるので シミュレーションにおいても同様に計算できるようにしているのです。

 こんなことを言うと、「将来のことなんかどうなるか分からないのでシミュレーションしたって意味がない」、 とのご意見をいただくかもしれませんが、それに対しては以下のように考えます。

 建物などは時の経過と共にガタが来るのでどうしても大規模修繕の必要がありますし、いずれ建て替えの必要も出てきます。
そして、こうした対策を実行すると多額の資金が動くため対策前後で損益や収支、あるいは相続税が大幅に違ってきます。にもかかわらず何も準備しなくていいのでしょうか?

 不動産賃貸業というのは他の事業と違って修繕や建て替えといった出来事は確実に起きます。
こうした事態に対して事前にシミュレーションすれば収支や相続税がどのようになるのかが判明しますので、心構えと共に資金面などの準備もしておくことができるのです。

③全ての税金や社会保険料が連動して計算されます


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  例えば法人が個人に役員報酬を支払う場合、次のように法人と個人の両方で税金と社会保険料の計算が必要になります。

法人側 まず役員報酬に見合った法人負担の社会保険料を計算しますが、役員報酬や社会保険料は損金に算入されるので法人税等を計算し直す。
個人側 受け取った役員報酬に係る社会保険料を計算し、それを基に所得税等を計算し直す。


 また個人が受け取る手取り収入(役員報酬の額から税金や社会保険料を控除した後の額)は現預金残高として相続税の課税対象となります。
 このように役員報酬をチョット変更するだけで様々な税金や社会保険料が影響を受けるのです。

 以上は一例として役員報酬を取り上げたのですが、こうしたことは他の対策も基本的に同じです。
 そこで「TAXプランナー」では、どんな対策も原則として全てのデータが連動するように作成しております。

 そのため気軽に条件を変えて何度もシミュレーションし最適な組み合わせを見つけ出すことができるというわけです。


④相続後のキャッシュフローが自動計算されます

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 アパート等の収益不動産は当然ながら相続した方に家賃収入や諸経費が帰属します。
 そして所得税は累進課税なので誰が相続するかによって税金の額は違ってくるのです。

 例えば長男は給与収入が多いが、長女は専業主婦で収入はないものとします。
 こうしたケースで長男がアパートを相続した場合と長女が相続した場合で所得税はかなり違ってきます。

 遺産分割に当たっては所得税の多寡だけで相続する人を選ぶことはありませんが、相続する人によって所得税がどれほど違うのかが分かれば一つの目安にはなります。
 そこで、この「TAXプランナー」では遺産分割と、その後のキャッシュフローを完全に連動して計算するようになっています。

 なおソフトでは一次と二次の両方とも計算可能です。

⑤将来60年先まで計算可能です

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 この「TAXプランナー」は収支、相続税とも現時点だけでなく将来の推移まで計算できるようになっています。
 現時点だけでは将来における様々な出来事を反映できないからです。

 ところで将来の推移といっても何年先まで計算するかですが、 当初は30年先まで計算できれば十分だろうと考えていました。
 ところが実務を通じていろいろ経験していく中で新築マンションの経済的耐用年数が60年近くになることや、3世代まで考慮しておきたいケースを想定して60年先まで計算できるようにしました。

 もちろん、これだけ長い期間ですから将来を正確に予測することはできませんが、不動産賃貸業というのは一度投資したら後戻りはできないということをシッカリと認識してもらうキッカケにはなるのではないかと思います。



 これら以外にも様々な機能を盛り込んでいますが、当初から全ての機能を備えていたわけではなく、少しずつ理想に近づけていった・・・というのが実態です。




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