必要経費等

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不動産賃貸業を始めますと毎年、様々な経費がかかります。そのうち支払利息、減価償却費、管理手数料については、それぞれ次のインプット表で入力することになっています。 　そこで、ここではこれら以外の各種経費を入力します。 〇支払利息　････ インプット表「⑧資金計画」 〇減価償却費　･･･ インプット表「⑩減価償却費」 〇管理手数料　･･･ インプット表「⑦賃貸条件(収入計画の「賃料の設定率等」

土地の固定資産税等

住宅用地の固定資産税・都市計画税については１戸当たり200㎡までの土地に適用される小規模住宅用地などの課税標準の特例が設けられています｡ 　そこでインプット表「④土地の固定資産税評価額」において最初にどの区分に該当するかを決めるようになっています。この画面では特に入力する箇所はありませんが、正しく計算されているかどうか確認するようにしてください。

税 率	固定資産税： %　　都市計画税： %

区　　分		面　積	固定資産税 評価額	固定資産税			都市計画税
				軽減割合	課税標準	税　額	軽減割合	課税標準	税　額
建物の 敷地部分	小規模住宅用地	面積_小規模住宅㎡	評価額_小規模住宅千円	／	課税固定_小規模住宅千円	税額固定_小規模住宅円	／	課税都市_小規模住宅千円	税額都市_小規模住宅円
	一般住宅用地	面積_一般住宅㎡	評価額_一般住宅千円	／	課税固定_一般住宅千円	税額固定_一般住宅円	／	課税都市_一般住宅千円	税額都市_一般住宅円
	非住宅用地	面積_非住宅㎡	評価額_非住宅千円	／	課税固定_非住宅千円	税額固定_非住宅円	／	課税都市_非住宅千円	税額都市_非住宅円
	小　計	面積_小計住宅㎡	評価額_小計千円	―	課税固定_小計千円	税額固定_小計円	―	課税都市_小計千円	税額都市_小計円
定期借地面積		面積_定期借地㎡	評価額_定期借地千円	／	課税固定_定期借地千円	税額固定_定期借地円	／	課税都市_定期借地千円	税額都市_定期借地円
道路の面積		面積_道路㎡	評価額_道路千円	／	課税固定_道路千円	税額固定_道路円	／	課税都市_道路千円	税額都市_道路円
売却面積		面積_売却㎡	評価額_売却千円	―	―	―	―	―	―
公共用地提供面積		面積_公共用地㎡	評価額_公共用地千円	―	―	―	―	―	―
未利用地面積		面積_未利用㎡	評価額_未利用千円	／	課税固定_未利用千円	課税固定_未利用円	／	課税都市_未利用千円	課税都市_未利用円
合　　計		面積_合計㎡	評価額_合計千円	―	課税固定_合計千円	課税固定_合計円	―	課税都市_合計千円	課税都市_合計円

評価額の上昇率

毎年 %アップ

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建物の固定資産税等

一定の要件に該当する新築住宅については固定資産税・都市計画税が軽減されます。これを「新築住宅の減額特例」と言いますが、このシステムでは床面積を入力するだけで適用可能面積を自動計算するようになっています。 　そこでインプット表「⑤建物の固定資産税評価額」において最初に各戸の床面積等を入力しておいてください。 　この画面では特に入力する箇所はありませんが、正しく計算されているかどうか確認するようにしてください。

区　　分		戸建て住宅		戸建て以外の住宅		左記以外 の部分	合　計
床面積要件		50㎡以上280㎡以下		40㎡以上280㎡以下 (自宅は50㎡以上)
適用面積		120㎡までの部分	120㎡超の部分	120㎡までの部分	120㎡超の部分
床面積		床面積_戸建て_まで㎡	床面積_戸建て_超㎡	床面積_以外_まで㎡	床面積_以外_超㎡	床面積_左記以外㎡	床面積_合計㎡
適用期間		適用_戸建て_まで年間	―	適用_以外_まで年間	―	―	―
適用割合		適用割合_戸建て_まで	―	適用割合_以外_まで	―	―	―
固定資産税評価額		固定評価額_戸建て_まで千円	固定評価額_戸建て_超千円	固定評価額_以外_まで千円	固定評価額_戸建て_超千円	固定評価額_左記以外千円	固定評価額_合計千円
固定 資産税	税額	固資税額_戸建て_まで円	固資税額_戸建て_超円	固資税額_以外_まで円	固資税額_戸建て_超円	固資税額_左記以外円	固資税額_合計円
	軽減額	固資軽減_戸建て_まで円	―	固資軽減_以外_まで円	―	―	固資軽減_合計円
	差引	固資差引_戸建て_まで円	固資差引_戸建て_超円	固資差引_以外_まで円	固資差引_戸建て_超円	固資差引_左記以外円	固資差引_合計円
都市計画税		都市計画税_戸建て_まで円	都市計画税_戸建て_超円	都市計画税_以外_まで円	都市計画税_戸建て_超円	都市計画税_左記以外円	都市計画税_合計円
発生年度	1年目より発生させる 　 ２年目より発生させる			※｢発生年度｣ 　建物の固定資産税等は建物が完成した年の翌年から課税されます。 　そこで、このシステムでは実務にあわせて２年目から発生させることもできるようになっています。

区　分	固定資産税	都市計画税	合　　計
当初5年間	固定資産税_5年間円	都市計画税_5年間円	合計_5年間円
６年目以降	固定資産税_6年以降円	都市計画税_6年以降円	合計_6年以降円

※建物の固定資産税評価額は3年毎に８％ダウンするように設定しております。

構築物　償却資産税

構築物償却資産税_円

※このシステムでは課税標準額(取得価格の合計)が150万円以上の構築物について償却資産税(1.4％)を自動計算の上、建物の固定資産税等に含めて計上しています。

共益費

このシステムでは初期値として入居者から家賃と一緒にもらう共益費を「共益費収入」として収入の欄に計上し、実際に支払う額を「共益費」として支出(または必要経費)の欄に計上するようになっています。本来であれば共益費収入と共益費は同額になるハズですが、両者に違いがある場合には「実額を計上の上、入力する」を選択し、適宜データを入力してください。
※	一括借上げ(サブリース)の場合にはインプット表「⑦賃貸条件(収入計画)」に「一括借上げの設定条件」というボタンが表示され、そこで共益費の取扱いを決めるようになっています。

項目名	その他支出_ 共益費 　 項目名修正
自宅部分がある場合	全額経費 按分経費
入力方法	共益費収入と同額とする 実額を計算の上、入力する
データ入力	年間 千円、 年毎に ％アップ

建物維持管理費

通常の入居者管理(ソフト面)に係る管理手数料についてはインプット表「⑦賃貸条件(収入計画)」の「賃料の設定率等」で入力しますが、建物自体の管理(ハード面)を委託する場合の建物維持管理費はここで入力します。

項目名	その他支出_建物維持管理費 　 項目名修正
自宅部分がある場合	全額経費 按分経費
入力方法	家賃収入(満室時)に一定の割合を掛ける 家賃収入(空室控除後)に一定の割合を掛ける 実額を計算の上、入力する
データ入力	家賃収入(満室時)× ％、1年目～ 年目 工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費 家賃収入(空室控除後)× ％、1年目～ 年目 年間 千円、 年毎に ％アップ、1年目～ 年目

修繕費

修繕費については入居者の入れ替えがある都度、部屋の内部に対して行う小規模なものと、10年か15年に一度行う大規模なものに分かれます。 　ここでは前者の小規模なものを入力し、大規模なものは別途インプット表「⑪大規模修繕費等」で入力します。

項目名	その他支出_修繕費 　 項目名修正
自宅部分がある場合	全額経費 按分経費
入力方法	工事費等に修繕費率を掛ける 家賃収入(満室後)に一定の割合を掛ける 家賃収入(空室控除後)に一定の割合を掛ける 金額を見積り、入力する データを直接手入力する
データ入力	工事費等× ％、 年毎に ％アップ、1年目～ 年目 工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費 賃料収入（満室時）× ％、1年目～ 年目 賃料収入（空室控除後）× ％、 1年目～ 年目 年間 千円、 年毎に ％アップ、1年目～ 年目

火災保険料(年払)

火災保険については「処理メニュー」で３つの方法から選択するようになっていますが、ここで入力するのは 「年払い」または「建更(たてこう)」のケースです。いずれか選択した方の入力画面が表示されます。

項目名	その他支出_火災保険料(年払)　 項目名修正
自宅部分がある場合	全額経費 按分経費
入力方法	工事費等に保険料率を掛ける 実額を計算の上、入力する
データ入力

広告宣伝費

建物が完成したら入居者を集める必要がありますが、最近はネット広告が主流です。そのためには物件を登録する必要がありますので、その手数料がかかります。したがって家賃の１カ月分程度を広告宣伝費として見込んでおくべきでしょう。地方では家賃が安いため３カ月分ほど必要になることもあります。

項目名	その他支出_広告宣伝費 　 項目名修正
自宅部分がある場合	全額経費 按分経費
入力方法	礼金収入に対する割合で計算する 実額を計算の上、入力する
データ入力	礼金収入 × ％ 工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費費 年間 千円、 年毎に ％アップ

更新手数料

この画面は更新手数料のように更新料収入に対する割合で計算する経費を入力するためのものです。

項目名	その他支出_更新手数料　 項目名修正
自宅部分がある場合	全額経費 按分経費
入力方法	更新料収入に対する割合で計算する 実額を計算の上、入力する
データ入力	更新料収入 × ％ 工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費費 年間 千円、 年毎に ％アップ

その他雑費

この画面は上記以外の経費を入力するためのものです｡様々な入力方法が用意されていますので適宜選択の上、入力してください｡ 　４番目の「データを直接手入力する」を選択しますと、１年目から60年目までの入力画面が表示されますので､適宜入力してください｡他の入力方法ではうまく入力できない場合に選択します｡

項目名	その他支出_その他雑費　 項目名修正
自宅部分がある場合	全額経費 按分経費
入力方法	賃料収入(満室後)に一定の割合を掛ける 賃料収入(空室控除後)に一定の割合を掛ける 実額を計算の上、入力する データを直接手入力する
データ入力	賃料収入（満室時）× ％、1年目～ 年目 工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費工事費 賃料収入（空室控除後）× ％、 1年目～ 年目 年間 千円、 年毎に ％アップ、1年目～ 年目

建物更生共済