大規模な不動産オーナーの相続対策専門の会計事務所です。

大規模な不動産オーナーの不動産経営と相続対策のための財産の人間ドック：「財産クリニック」 　不動産賃貸業というのは始めた当初は建物もキレイで節税効果も抜群なのですが、時間の経過と共に大変厳しい現実が待ち受けているのです。 　ところが毎年、確定申告をしているだけではこうした事実に気付きません。 　したがって少なくとも30年先までの収支と相続税の両方を数年に一度は計算してみることをお勧めします。 　現在はこういう数値だが、５年後はこうで10年後はこうなるのか、といったことが分かれば安心じゃないでしょうか？ 　また何らかの対策を実行する場合も事前に何度もシミュレーションし納得してから実行すべきです。 　にもかかわらず提案する側は簡単な提案書でお茶を濁し、数億円もの大金投入を迫るのです。 　それでも経済が上昇している時代であれば結果的にどうにかなったのですが、今やドンブリ勘定でうまくいく時代ではなくなりました。 　ましてや大規模な不動産オーナーの場合はより一層計画的に検討しなければなりません。 　大規模な不動産オーナーの相続対策で大切なのは、様々な対策を場当たり的にやるのではなく、収支や相続税がどのように推移するのか詳細に計算した上で実行すべきだということです。

我々が「ＴＡＸプランナー」という専用ソフトを15年もかけて開発し、「財産クリニック」というコンサルティングを開始しましたのも、大規模な不動産オーナーの皆様方に間違いのない意思決定をしていただきたかったからです。

「財産クリニック」でできること

「財産クリニック」では、ご家族の所有する財産・債務および収入・所得の状況を詳細に分析した上で問題点を明らかにし、改善策を実行した場合の収支と相続税を将来30年先まで計算します。 　将来の不動産経営と相続税がどのように推移するか想像されたことはありますか？ 　現時点での相続税は把握されているかも知れませんが、10年後、20年後の相続税額を計算している方はほぼ皆無ではないでしょうか？ 　もし建築した時の借金が残っていれば返済の都度、相続税の課税対象額は増えていきますし、建物の評価額は逆に下がっていきます。 　また大規模修繕や建物の建て替えによっても課税対象額は大幅に変動します。 　このように相続税額はその時々の状況によって変動するわけですが、もし相続税が高い時点で相続が発生したらどうされますか？ 　納税資金がタップリあるならまだしも、あまり余裕がなければ大変です。 　これでは安心して相続を迎えることはできませんね。 　このような状況の下、私たちは以下のコンサルティングをようやく完成させることができました。

例えば･･･ある大規模な不動産オーナーの対策

　　　　　　　　　　　　　　

・	アパートを新設法人に簿価で売却する（若干、相続税がアップ）。
・	毎年、子供３人に200万円ずつ贈与する
・	２年後に賃貸マンションを建設する
・	５年後にアパートを建て替える
・	10年後に大規模修繕する
・	20年後にマンションを建て替える

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現状と対策を実行した場合の相続税を時系列で比較してみました。

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「現状」の折れ線グラフは建てた後、何もしない場合の相続税の推移表です。 　現時点では1億8500万円ほどの相続税も、10年後は2億7500万円、20年後は３億6200万円になっています。 　それでは次に「対策後」をご覧ください。 　現時点ではアパートを法人に売却したので1億9400万円と僅かにアップしていますが、10年後は1400万円、20年後は600万円に激減します。 　このように何もしなければ相続税はドンドンとアップするのですが、様々な対策を実行していくことで税額を低く抑えていくことができるのです。 　ただし対策を考える場合に大切なことがあります。それは常に手取り収入(キャッシュフロー)のことを片時も忘れないことです。 　相続税を安くすることは簡単で、多額の借金をして立派な建物を建てるとか、ガンガン不動産投資をすればいいだけのことです。 　ところがこれでは収支が真っ赤っかで間違いなく資金ショートを起こします。 　この点、『ＴＡＸプランナー』では収支と相続税を完全に連動させているのでそういった事態にはなりません。 　いずれにしても相続対策の場合には一般的に投資額が大きくなるので、収支と相続税の両方について、単年度だけでなく10年先、20年先の数値がどのようになるのか詳細にシミュレーションした上で実行する必要があります。 　市販されている相続関連のソフトを見ると、簡単に提案書が作成できる点をアピールされていますがトンデモナイことです。 　一生を左右する大切な相続対策に関して時間をかけず手軽に提案されてはたまったものではありません。無駄な税金やコストを払わされるだけでなく、借金返済で不動産を売却せざるを得なくなる可能性があるからです。

ご提案書のサンプル

それでは実際にどういったご提案ができるのか、その内容をご紹介いたします。 　これら以外にも計算の根拠となる帳票は数10種類ありますが、多くなり過ぎるので省略します。

STEP1: 現状を分析します

基本情報まとめ 　提案書の最初に、ご家族の皆様のプロフィールや不動産に関する基本情報を整理し、間違いがないか確認していただきます。

現状の分析 　このままの状態が続いた場合の収支と相続税を将来にわたって計算します。 　様々な角度から現状の問題点を洗い出します。

現状の分析結果まとめ 　現状分析の結果、様々な問題点や課題が浮き彫りになりますが、それらをワープロで分かり易くまとめてご報告します。

STEP2: 対策とその効果を分析します

対策案のご提案 　現状の分析結果で明らかとなった問題点や課題を解決するための具体的な方法をワープロで分かり易くまとめ、ご提案します。 　ここではサンプルとして、よくある事例を簡単にまとめておきます。

対策後の分析、および現状との比較 　ご提案した対策案を実行した後の収支や相続税などを様々な角度から現状と比較します。 　対策後も上記「現状の分析データ」と同じような帳票を作成できますが、枚数が多くなるので通常は次のような現状と比較した帳票をセットしてご提出します。 　様々な角度から現状と比較しますので、対策の効果が一目瞭然です。

「財産クリニック」の流れ

「人間ドック」の場合は問診から始まり触診、血液検査、尿検査、ＭＲＩ等々、様々な検査を通常は１～２日かけて行ない、後日、診断書が渡されます。 　そして実際に病気が見つかった場合には内容に応じて、薬を処方したり食生活の改善指導をするなどして治療していきますが、人によっては手術をするということもあります。 　「財産クリニック」の基本的な流れは「人間ドック」と同じです。

STEP1: 必要書類の送付

まず、原則として事前に必要書類をお送りいただきます。 面談日当日までに概略を把握しておけば、より的確なご質問ができることと、当日までにコピーできるためです。

＜主な必要書類＞

①個人、法人の確定申告書一式(直近３年分) ②固定資産税課税明細書(名寄帳) ③借入金返済スケジュール表 ④住宅地図 ⑤登記簿謄本 ⑥相続税申告書 ⑦所有不動産の概略が分かる図面､写真等 ⑧ご家族の年齢(生年月日)､年収､年金見込額等 (注)該当しない場合は当然ながら不要です。

STEP2: 第１回面談・「人間ドック」での問診・触診

お客様の悩みとか遺産分割に関するお考え、アパート等の経営の状況についてお聞きいたします。

STEP3: 当社作業・「人間ドック」での診断書・処方箋の作成

ソフトにデータを入力して現状分析を行ないます。 　その分析結果を基にして鹿谷と担当者で事前協議を行ない、シミュレーションいたします。 　いただいたデータを基にして当社開発ソフトに「家族データ」から「不動産データ」、「損益・収支データ」等々、現状の損益・収支分析に必要な様々なデータを入力します。 　また、相続税がかかるお客様の場合には「相続税計算」に必要なデータも入力します。 　まず、現状での詳細なシミュレーション結果を分析することで、通常は様々な問題点が浮かび上がります。 　例えば、所得が一部の方に集中しているため高額の所得税等を支払っているとか、あるいは被相続人の方に収入が累積され、それが結果として相続税の課税対象額を増やしているといった点です。 　また、本来支払うことができないにもかかわらず青色専従者給与を支払っているとか、業務内容から判断すると金額が多すぎるといったケースもよくあります。 　そこで、こうした点を踏まえて担当者と事前協議を行ない、とりあえずの方針を決めます。それから実際にデータを入力してシミュレーションするわけですが、その結果を基に再度協議を行ないます。 　こうして第一回目の提案書 を作成することになるのですが、我々としての最終提案が固まるまでには通常７～８回 はシミュレーションを繰り返します。

STEP4: 第２回面談・「人間ドック」でのインフォームド・コンセント

お客様に第1回目の提案内容をご説明いたします。修正があれば、再度提案書を作成し直します。 　作成した提案書を基にして お客様に説明させていただきますが、お客様にとっては初めて見る数値ばかりですし、課題と解決策が明らかになるにつれて様々なご要望が出てくることがありますので、そういった場合には再度提案書を作成し直すことになります。

STEP5: ご提案内容の実行

最終案が確定しますと、ご提案した内容を実行に移すことになります。 　お客様によっては様々な不確定要素があり、もう少し検討を要する場合には最終案が確定するまでの間、不動産コンサルティング契約を結んでいただくことで、引き続き様々なご相談をお受けすることができます。

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「財産クリニック」では、鹿谷自身がご相談に応じます。

※不動産経営、相続対策について多数の著書があります。 アパートやマンションの法人経営、不動産経営者の相続対策等、 不動産経営を知り尽くした　当社代表　鹿谷(公認会計士・税理士) に直接ご相談いただけます。

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